商業休閑步行街區開發

2011-11-17 林峰 楊光 標簽:

      

本文將分析城市商業房地產開發與旅游休閑的結合,把商業地產的開發手段,最好地用于旅游休閑產業發展,形成借力房地產開發城市旅游功能的杠桿。
    商業休閑步行街區,是城市休閑中最普遍的集約化形式,也是旅游與房地產結合中最具備操作性的項目。

一、城市休憩模式的發展趨勢
    城市居民休閑生活的機理,就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速發展,已經成為城市經濟發展的動力機制,帶動了城市文化、城市環境、城市風貌、城市產業的方方面面。成都就是這樣一座城市,成為具有濃郁地方文化色彩的“休閑之都”,其市民生活方式的演繹,成為中國新市井文化的經典代表。由休憩模式創新,借助房地產開發力量,帶動休閑經濟,形成休閑文化,推動成都城市建設與“三產”的全面發展。
1、休閑集約化模式
    休閑和商業一樣,經歷了“小型一中型一大型一超大型一街區集聚型”的發展過程,并出現了多種形態的多樣化發展。但是,集約化的發展趨勢(大型+扎堆兒的發展)成為最主要的趨勢。
    烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商業街區是最典型的集約化商業休閑區;北京什剎海、三里屯,上海新天地,成都錦里等是純休閑街區;北京金源Mall、廣州華南Mall是休閑商業超級商業場所;這些大型、超大型休閑主題街區的開發,使休閑集約化達到了相當的程度,使區域土地開發和大型商業房地產開發,可以有效地實施。
2、商業與休閑的整合模式
    休閑場所是完成休閑功能的經營場所,商業是完成購物交易的經營場所。這兩者,本來有不同的經營模式和功能目標。隨著小康社會的到來,購物和逛街成為人們最大的休閑生活,商業場所休閑化成為一種趨勢,成為商業交易功能成功完成的最必需的補充,甚至成為商業交易的前提。
    以購買實體貨物為目的的商業經營場所,逐步發展成為以購買實體貨物與購買多樣性服務相結合的混合經營場所,產生了以休閑性購買為特色的場所、以旅游紀念品購買為特色的場所、以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體等為主題的大型商業化街區。這就是商業與休閑的現代整合。
    其中,步行街區、濱水休閑區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建街區、Shopping Mall等等,已經成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所。
    換個角度看,商業地產出現了兩個趨勢:一是大型商業樓盤或街區的游憩化趨勢;二是休閑、娛樂、餐飲、購物等的混合聚集化趨勢。
    Shopping Mall、步行街是游憩化的商業地產的典范。Shopping Mall的成功,必須以休憩吸引力及多元休閑消費的補充為前提,純粹的賣場必將失敗。而對休憩吸引力的設計,是旅游休憩方式設計的專業特長,旅游專業技術可以為商業地產提供巨大貢獻。
    商業步行街,是一個城市休閑的象征之一。如何逛街游樂,獲得本地市民與外地游人的同樣鐘愛,需要進行休憩方式的專業性設計。
    城市“中心休憩區(central Recreation District)”模式,已經被廣泛的接受,但是如何進行設計和整體開發,對于大多數城市,仍然是一個難題。任何一個城市都有一個或兩個城市休憩中心,有的地方是商業步行街,有的是酒吧區,有的是娛樂餐飲混合區。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯,上海的外灘、南京路、新天地,成都的春熙路、玉林生活廣場等等,就是這些城市的“中心休憩區”。
    城市商業游憩區具有極大的前景和多樣的文化與景觀可能性,上海外灘的西洋樓群、濱水結構與霓虹燈稱為“外灘模式”,商業步行街模式,如重慶的“南濱路模式”,都是創意開發的典型。

二、商業休閑步行街的模式
    總結全國商業休閑步行街區,共有5種經典類型:
1、現代綜合型商業步行街區
    這是城市中最普通的商業步行街區,一般是在傳統商業街區改造或商業口岸節點新建形成的一般商業步行街區,主要功能是購物。比如北京王府井、紅橋市場等。
2、民俗特色休閑街區
    一般城市的保留古民居街區或民俗建筑街區,都是最具名片意義的風情街區。借用古民居街區進行改造,形成風貌提升,充實休閑和購物功能,形成城市民俗特色休閑街區。進一步發展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設的休閑市場。麗江占城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區域,已經成為旅游名片。
3、濱水休閑步行街區
    城市濱水帶借助城市景觀環境打造,開發休閑和商業房地產,形成了大量休閑商業步行街區。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態。經典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉水街等等。
4、酒吧休閑步行街區
    酒吧是夜生活中的主力支撐,借助于比鄰外籍人士生活區域的優勢及街區房租價格低廉的優勢,在大型城市中心區域,形成了一批酒吧街區,包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區等等,成功的打造出夜生活區,成為城市旅游的亮點。
5、餐飲休閑步行街區
    餐廳飯館茶坊是中國最具商業活性的行業,可以說,中國人的社交生活80%在餐桌上。因此,只要能夠成功打造餐飲街區,就可以帶動一個區域,引爆一個區域地產。投資商借助于新開發區域的地價優勢和城郊交通優勢,往往成功地打造出餐飲休閑街區,形成社區房地產熱銷。國內最善于借助餐飲休閑開發地產的,是成都置信房地產公司,其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為或功的經典;重慶南濱路、泉水雞,北京簋街等等,都是成功的項目。

三、商業休閑步行街的休憩功能打造
    商業休閑步行街區的開發是以商業房地產的手段為核心盈利模式的。但是,商業運作的或功,不僅需要房地產的手段,還必須深刻把握城市休閑休憩功能的開發,以此功能整合為突破口,帶動流行消費潮流,才可能獲取房產或房租的高額回報。我們將城市休憩功能,主要概括為以下幾類:
1、商品銷售為核心的逛街模式
2、餐廳飯館為主體的餐類模式
3、酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式
4、康體健身洗浴按摩為主的修身模式
5、工藝土特產工坊為主的游客觀光購物模式
6、綜合購物與休閑服務的集成模式

四、商業休閑步行街的文化打造及景觀設計
    對商業休閑步行街區必須進行文化打造。我們的設計實踐中,一般追求4個文化類別:
1、現代時尚潮流文化,追求現代流行的文化風潮。典型代表:重慶南濱路,北京“798”;
2、移植歐美海外風情.形成異國情調。典型代表:成都“國色天香”,陽朔西街;
3、中式古風文化,以漢唐宋明清不同朝代為依托,形成時代文化主題。典型代表:成都“芙蓉古城”;
4、民族民俗文化。以當地民俗、宗教,少數民族風格情調等等為基礎。形成特色文化。典型代表:九寨溝邊邊街,成都錦里?


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